건물 매매 전 꼭 확인해야 할 것은 ? 건축물의 용도, 지역, 지구
건물을 구입하기 전 확인해야 할 사항 중 가장 중요한 것이
건축물대장 상 용도를 확인하는거에요!
나는 주택인 줄 알고 샀으나 건축물대장 상 1종근린생활시설(사무실)로 표기 되어있는 경우
불법건축물(건축법 제19조 용도변경 위반)으로 판별되어
이행강제금을 내야 할 수 있거든요 ㅜㅜ
꼭 내가 건물을 매매 하기 전에는
건축물대장을 확인해서 해당 용도로 쓰이는 건축물인지,
해당 용도로 쓸 예정이 아니라면 용도변경이 가능한지
시군구청에 미리 문의해야해요!
그렇다면
건축물의 용도는 무엇일까요?
건축법 시행령 별표 1: 건축물의 용도 분류
건축물의 용도는 건축법 시행령 별표 1에 따라 대분류, 중분류, 소분류로 나뉘며, 용도 변경 시 이 기준을 따릅니다.
🔹 법령 원문 확인:
국가법령정보센터 🔗 건축법 시행령 별표 1
1. 건축물 용도 분류 체계
건축물은 9개 대분류로 나뉘며, 세부적으로 중분류와 소분류가 존재합니다.
① 제1종 근린생활시설
- 슈퍼마켓, 휴게음식점, 의원, 약국, 독서실, 이용원, 미용원 등
- 규모가 작고, 주민 생활에 밀접한 시설
② 제2종 근린생활시설
- 학원(500㎡ 미만), 운동시설, 사우나, 노래연습장, 단란주점 등
- 비교적 규모가 크고, 특정 서비스 제공 시설 포함
③ 문화 및 집회시설
- 공연장, 영화관, 전시장, 도서관, 종교시설 등
④ 판매 및 영업시설
- 백화점, 마트, 쇼핑센터, 시장, 상점 등
⑤ 의료 및 숙박시설
- 병원, 한방병원, 요양병원, 호텔, 여관 등
⑥ 교육 및 연구시설
- 학교, 학원(500㎡ 이상), 연구소 등
⑦ 업무시설
- 일반 사무실, 공공청사, 오피스텔(업무용) 등
⑧ 공장 및 창고시설
- 제조업 공장, 창고시설 등
⑨ 주거시설
- 단독주택, 공동주택(아파트, 다세대, 연립 등)
2. 용도변경 시 유의사항
✅ 동일 대분류 내 용도변경 가능
- 같은 대분류 내에서는 비교적 용도변경이 자유로움
- 예: 제1종 근린생활시설 내 슈퍼마켓 → 카페 변경 가능
✅ 대분류 간 변경 시 허가 필요
- 대분류가 다르면 건축법상 용도변경 허가 필수
✅ 소방법, 도시계획법 등 추가 규제 확인 필수
- 건축법 외에도 소방시설 기준, 주차장 설치 기준, 토지이용계획 등을 고려해야 함
3. 건축법 시행령 별표 1 원문 확인 방법
- 🔗 국가법령정보센터 - 건축법 시행령 접속
- "별표 1" 검색 후 해당 내용 확인
4. 건축물 용도변경 절차 안내
용도변경을 계획하고 있다면, 관할 시·군·구청 건축과에서 상담 후 (무조건, 예산 및 시간절감을 위해) 건축사사무소에 의뢰하는 것이 좋아요 ~
!! 잠깐 우리가 건축물의 용도도 중요하지만 이 건축물을 타용도로 사용하고 싶을 시에는
땅의 지역, 지구를 꼭 알고 원하는 용도로 변경하는지 알아봐야 돼요 !!
그렇다면 건축물의 지역 지구는 무엇일까요?
1. 해당 건축물의 지역 지구란?
"건축물의 지역 지구"는 도시 계획 및 건축 규제의 중요한 요소로, 특정 지역 내에서 건축물의 용도, 규모, 디자인, 그리고 건축 조건 등을 결정하는 구역을 의미합니다. 이는 도시의 균형 발전과 환경, 안전, 미관을 고려하여 각 지역마다 다른 규제를 적용하기 위한 제도입니다.
주요 내용은 다음과 같습니다:
- 지역 지구의 정의
- 도시계획에 따라 특정 지역을 분류한 구역으로, 해당 구역 내에서는 건축물의 용도(예: 주거, 상업, 공업 등)와 건축 조건(건폐율, 용적률, 높이 제한 등)이 규정됩니다.
- 용도 및 건축 조건
- 각 지역 지구는 건축물의 사용 용도와 관련된 규제가 적용됩니다. 예를 들어, 주거지역에서는 생활 편의와 안전을 고려한 건축 조건이, 상업지역에서는 상업 활동에 적합한 조건이 마련됩니다.
- 건폐율과 용적률 제한 등은 도시의 밀도와 미관, 인프라 부담 등을 조절하기 위한 중요한 지표입니다.
- 도시 계획 및 환경 고려
- 지역 지구 지정은 도시 전반의 균형 발전과 함께 교통, 녹지, 인프라 등 다양한 요소를 종합적으로 고려한 결과입니다.
- 환경 보전, 역사적 가치 유지, 안전 등도 중요한 고려 대상이 됩니다.
- 건축물 설계 및 개발 영향
- 건축물의 설계와 개발 시, 해당 건물이 위치한 지역 지구의 규제 조건을 반드시 준수해야 합니다.
- 이를 위반할 경우, 법적 제재나 건축물 사용 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
이처럼 "건축물의 지역 지구"는 도시의 체계적 발전과 안전, 환경 보전을 위해 필수적으로 고려해야 하는 요소입니다.
예를들어 제3종주거지역인데 유흥시설을 설치하는 것이 가능한지 (불가능!) 를 꼭 미리 매매 하기 전 해당 시군구청에
의뢰 해야한다는 거 잊지 마세요 !
궁금한점은 언제든지 문의주세요 !